Anschlussfinanzierung — Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen vergleichen
Vor dem Ende einer Sollzinsbindung muss entschieden werden, wie die verbleibende Restschuld finanziert oder zurückgezahlt wird. Häufig werden eine Prolongation, eine Umschuldung oder ein Forward-Darlehen verglichen. Auch eine vollständige oder teilweise Rückzahlung aus eigenen Mitteln kann möglich sein. Welche Lösung passt, ergibt sich aus konkreten Angeboten und der persönlichen Finanzplanung — nicht aus einer pauschalen Restschuld- oder Zeitgrenze.
Häufige Wege im Überblick
Prolongation bei der bisherigen Bank
Bei einer Prolongation bleibt das Darlehen bei der bisherigen Bank und es wird eine neue Sollzinsvereinbarung getroffen. Das kann organisatorisch einfach sein. Ob das Angebot wirtschaftlich überzeugt, zeigt erst der Vergleich von Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung, Restschuld und Vertragsoptionen.
Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber
Bei einer Umschuldung wird das bisherige Darlehen abgelöst und eine neue Finanzierung vereinbart. Dabei können Kosten für Bewertung, Grundbuch, Notar oder die Übertragung beziehungsweise Freigabe von Sicherheiten entstehen. Ihre Höhe hängt vom konkreten Verfahren und den beteiligten Beträgen ab. Ein Zinsvorteil ist deshalb zusammen mit sämtlichen einmaligen und laufenden Kosten über denselben Zeitraum zu rechnen.
Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen vereinbart die spätere Anschlussfinanzierung bereits vor dem Ende der laufenden Sollzinsbindung. Damit lässt sich ein künftiger Sollzins planen; dafür können ein Aufschlag und eine verbindliche Abnahmeverpflichtung gelten. Sinkt das Zinsniveau, kann der bereits geschlossene Vertrag im Vergleich ungünstiger sein. Vorlauf, Preis und Bedingungen unterscheiden sich je Anbieter und Zeitpunkt.
Vergleichskriterien statt Faustregeln
Angebote sollten mit identischen Annahmen gegenübergestellt werden:
- Effektivzins und alle einbezogenen beziehungsweise zusätzlichen Kosten,
- Restschuld zu Beginn und am Ende der neuen Sollzinsbindung,
- anfängliche Tilgung, Monatsrate und Gesamtlaufzeit,
- Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel einschließlich möglicher Preise,
- Bereitstellungs- und Forward-Zeiten sowie Abnahmeverpflichtungen,
- Kosten und Ablauf eines Sicherheitenwechsels,
- Belastbarkeit der Rate bei späteren Anschlusszinsen.
Die veröffentlichten Bundesbank-Zeitreihen zeigen durchschnittliche Effektivzinssätze für verschiedene Bindungsgruppen. Sie ersetzen kein individuelles Angebot und erlauben keine verlässliche Prognose der künftigen Zinsentwicklung.
Kündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kann nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann deren Zeitpunkt an die Stelle des Darlehensempfangs treten.
Das gesetzliche Kündigungsrecht darf vertraglich nicht ausgeschlossen oder erschwert werden. Die Kündigung gilt allerdings als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Bei mehreren Auszahlungen oder späteren Vertragsänderungen sollte das maßgebliche Datum anhand der Unterlagen geprüft werden.
Eine lange Sollzinsbindung ist deshalb nicht zwingend über ihre gesamte Dauer unkündbar. Daraus folgt aber keine allgemeine Empfehlung für eine bestimmte Bindungsdauer: Preis, Restschuld, Planungssicherheit und Zinsrisiko bleiben individuell abzuwägen.
Rechtzeitig vorbereiten
Gesetzlich vorgeschriebene optimale Startzeitpunkte für einen Vergleich gibt es nicht. Sinnvoll ist, die Unterlagen so früh zu ordnen, dass Angebote ohne Zeitdruck eingeholt und Sicherheitenfragen geklärt werden können. Dazu gehören Darlehensvertrag, aktueller Tilgungsplan, Restschuldprognose, Grundbuch- und Objektdaten sowie Einkommens- und Vermögensnachweise.
Vor Abschluss sollten außerdem geplante Sonderzahlungen, gewünschte Tilgungsflexibilität und eine tragbare Monatsrate feststehen. Der bestehende Vertrag wird erst abgelöst, wenn die neue Finanzierung verbindlich gesichert ist.
Was Düring & Düring leisten kann
Düring & Düring ist als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO tätig. Wir können Angebote der im konkreten Fall einbezogenen Finanzierungspartner vergleichen und die berücksichtigten Partner und Kriterien transparent darstellen. Kreditentscheidung und verbindliche Kondition trifft der jeweilige Finanzierungspartner. Weitere Informationen finden Sie unter Baufinanzierung.