Baufinanzierung — Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Zinsbindung
Bei einer Baufinanzierung bestimmen nicht nur Monatsrate und Sollzins das Ergebnis. Effektivzins, anfängliche Tilgung, Restschuld, Sollzinsbindung und vertragliche Optionen wirken zusammen. Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel können Flexibilität schaffen, sind aber nur so wertvoll wie ihre tatsächliche Nutzung und ihre Konditionen.
Sondertilgung
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate. Bei sonst gleichen Bedingungen sinkt dadurch die Restschuld früher; damit verkürzen sich Laufzeit und künftige Sollzinsbelastung. Die konkrete Wirkung hängt von Betrag, Zeitpunkt, Tilgungsplan und Sollzins ab.
Ein Recht auf freiwillige Sondertilgungen besteht nur, wenn es vereinbart ist. Der Vertrag bestimmt insbesondere:
- mögliche Beträge oder Prozentsätze und deren Bezugsgröße,
- Zeitfenster und Häufigkeit,
- Mindestbeträge und Ankündigungsfristen,
- Entgelte oder Auswirkungen auf die angebotene Kondition,
- Folgen einer nicht genutzten Möglichkeit.
Für den Angebotsvergleich sollte die Finanzierung einmal mit realistisch erwarteten Sonderzahlungen und einmal ohne sie gerechnet werden. Ungewisse Bonuszahlungen, Erbschaften oder Verkaufserlöse sollten nicht als sichere Liquidität eingeplant werden. Eine Reserve für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben kann wichtiger sein als die schnellstmögliche Tilgung.
Tilgungssatzwechsel
Ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel kann die reguläre Rate während der Sollzinsbindung verändern. Anzahl, Zeitpunkt, zulässige Mindest- und Höchsttilgung sowie mögliche Entgelte sind frei vereinbar. Ohne entsprechende Klausel muss der Kreditgeber einer Änderung nicht allein deshalb zustimmen, weil sich Einkommen oder Lebenssituation verändert haben.
Eine höhere Tilgung baut die Restschuld schneller ab. Eine niedrigere Tilgung kann die monatliche Belastung reduzieren, erhöht aber regelmäßig Restschuld und Gesamtlaufzeit. Ob diese Flexibilität ihren möglichen Konditionspreis wert ist, sollte anhand des Haushaltsbudgets und realistischer Veränderungen entschieden werden.
Sollzinsbindung und späteres Zinsrisiko
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Eine kürzere Bindung ist nicht automatisch günstiger und eine längere nicht automatisch teurer. Marktlage, Beleihung, Bonität, Tilgung und Anbieter können die Konditionen verändern. Die Bundesbank veröffentlicht Durchschnittswerte nach Bindungsgruppen; ein individuelles Angebot kann davon abweichen.
Für die Entscheidung sind vor allem diese Fragen relevant:
- Wie hoch ist die erwartete Restschuld am Ende der Bindung?
- Welche Monatsrate wäre bei verschiedenen künftigen Anschlusszinsen tragbar?
- Wie viel Planungssicherheit ist gewünscht?
- Welchen Preis haben längere Bindung und zusätzliche Flexibilität im konkreten Angebot?
Ein Belastungstest sollte mehrere nachvollziehbare Zinsszenarien verwenden, ohne eines davon als Prognose auszugeben.
Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang mit sechsmonatiger Frist ganz oder teilweise gekündigt werden. Eine spätere Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann den Fristbeginn ersetzen. Der geschuldete Betrag muss binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt werden, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
Dieses Recht kann eine lange Bindung relativieren, macht sie aber nicht automatisch zur besten oder schlechtesten Wahl. Auszahlungszeitpunkte und Vertragsänderungen müssen für das konkrete Darlehen geprüft werden.
Anschlussfinanzierung vorbereiten
Ein Vergleich kann vor dem Ende der Bindung beginnen; einen universell optimalen Zeitpunkt gibt es nicht. Bei einem Forward-Darlehen werden künftige Konditionen vorab verbindlich vereinbart. Vorlauf, Aufschlag, Abnahmeverpflichtung und weitere Bedingungen unterscheiden sich je Anbieter und Marktzeitpunkt.
Bei einer Prolongation bleibt die Finanzierung beim bisherigen Kreditgeber, bei einer Umschuldung wird sie abgelöst. Nach vollständiger Rückzahlung ist die weitere Verwendung der Kreditsicherheit entsprechend der Sicherungsvereinbarung zu klären. Ob Abtretung, Löschung oder ein anderes Verfahren sinnvoll ist, stimmen die beteiligten Stellen im konkreten Fall ab.
Mehr dazu finden Sie unter Anschlussfinanzierung vergleichen.
Was Düring & Düring leisten kann
Düring & Düring ist als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO tätig. Wir können bei den im Einzelfall einbezogenen Finanzierungspartnern Varianten mit unterschiedlichen Tilgungen, Bindungen und Optionen anfragen und deren Auswirkungen sowie den berücksichtigten Anbieterkreis transparent vergleichen. Über Kreditentscheidung und Konditionen entscheidet der jeweilige Finanzierungspartner. Weitere Informationen finden Sie unter Baufinanzierung.