Denkmalimmobilie als Kapitalanlage — §7i AfA und was dahinter steht
Für bestimmte Baumaßnahmen an Baudenkmalen sieht das Einkommensteuergesetz erhöhte Absetzungen vor. Begünstigt ist jedoch nicht pauschal der gesamte Kaufpreis oder jede Sanierung. Entscheidend sind die konkrete Maßnahme, ihre vorherige Abstimmung mit der zuständigen Stelle und die steuerliche Zuordnung.
Was §7i EStG regelt
Bei einem vermieteten Baudenkmal können begünstigte Herstellungs- oder Anschaffungskosten nach § 7i Einkommensteuergesetz erhöht abgesetzt werden:
- bis zu 9 % pro Jahr im Jahr der Herstellung beziehungsweise des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden sieben Jahren;
- bis zu 7 % pro Jahr in den folgenden vier Jahren.
Rechnerisch können damit bis zu 100 % der bescheinigten begünstigten Aufwendungen über zwölf Jahre verteilt werden. Das bedeutet nicht, dass alle Sanierungskosten oder der gesamte Kaufpreis begünstigt sind. Erfasst werden Maßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Baudenkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Öffentliche Zuschüsse mindern die begünstigte Grundlage.
Der Anschaffungsanteil für die bereits vorhandene Gebäudesubstanz gehört nicht allein wegen des Denkmals in die Sonderabschreibung. Für ihn kann je nach steuerlicher Einordnung die reguläre Gebäude-AfA in Betracht kommen.
Die entscheidenden Voraussetzungen
1. Anerkannte Denkmaleigenschaft. Das Gebäude oder der Gebäudeteil muss nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal sein. Auch Teile geschützter Gesamtanlagen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen erfasst sein. Eine bloß historische Optik genügt nicht.
2. Abstimmung vor Beginn der Maßnahme. Die Arbeiten müssen vor Beginn mit der nach Landesrecht zuständigen Bescheinigungsbehörde abgestimmt werden. Das gilt auch für spätere Planänderungen. Eine Abstimmung nur mit der Baugenehmigungsbehörde reicht nicht zwingend aus.
3. Behördliche Bescheinigung. Die zuständige Stelle bescheinigt die Denkmaleigenschaft, die Erforderlichkeit der Maßnahmen und die Höhe der begünstigten Aufwendungen. Das Finanzamt prüft daneben die steuerliche Zuordnung und die persönliche Abzugsberechtigung.
4. Zeitpunkt beim Erwerb. Bei einem Kauf sind nur die Kostenanteile für begünstigte Maßnahmen erfasst, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des obligatorischen Erwerbsvertrags durchgeführt werden. Ein bereits begonnenes Gesamtprojekt schließt spätere, gesondert begünstigte Maßnahmen nicht automatisch aus.
5. Nutzung. § 7i EStG betrifft insbesondere Gebäude, die zur Einkunftserzielung genutzt werden. Bei Eigennutzung kann § 10f EStG unter weiteren Voraussetzungen einen Sonderausgabenabzug von jeweils bis zu 9 % im Jahr des Abschlusses und in den neun folgenden Kalenderjahren erlauben. Die Begünstigung ist objektbezogen begrenzt und gilt nicht automatisch für alle Aufwendungen.
Wirtschaftlichkeit individuell rechnen
Die tatsächliche Steuerwirkung lässt sich nicht allein mit „Sanierungskosten mal Grenzsteuersatz“ bestimmen. Maßgeblich sind unter anderem die bescheinigte Bemessungsgrundlage, die zeitliche Verteilung, öffentliche Zuschüsse, die Nutzungsart und die persönliche Steuersituation. Hinzu kommen Kaufpreis, Finanzierung, Mietertrag, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrisiken und ein möglicher späterer Verkauf.
Ob eine Denkmalimmobilie wirtschaftlich passt, ist daher eine Einzelfallentscheidung. Die steuerliche Begünstigung kann einen zu hohen Kaufpreis, eine schwache Vermietbarkeit oder unklare Baukosten nicht ausgleichen.
Was Käufer vor Vertragsschluss prüfen sollten
- Denkmaleigenschaft und zuständige Bescheinigungsbehörde;
- schriftlichen Nachweis der Abstimmung vor Maßnahmenbeginn und bei Planänderungen;
- nachvollziehbare Aufteilung zwischen vorhandener Gebäudesubstanz, begünstigten Maßnahmen und nicht begünstigten Kosten;
- Stand, Umfang und voraussichtliche Höhe der behördlichen Bescheinigung;
- Vertrags-, Fertigstellungs- und Finanzierungsrisiken des konkreten Projekts;
- Vermietbarkeit, laufende Kosten und Instandhaltungsbedarf unabhängig vom Steuervorteil.
Eine kaufvertragliche Kostenaufteilung ist eine wichtige Unterlage, bindet Finanzamt und Bescheinigungsbehörde aber nicht automatisch. Maßgeblich bleiben die tatsächlichen Aufwendungen und die gesetzlichen Voraussetzungen.
Beispiel für ein Denkmalprojekt
Informationen zu unserem Referenzobjekt Goethe Wohnpark-Ostheim in Ostheim vor der Rhön finden Sie auf der Projektseite. Welche Kosten im Einzelfall steuerlich begünstigt sind, ergibt sich erst aus Vertrag, Durchführung und behördlicher Bescheinigung.
Steuerlicher Hinweis
Dieser Beitrag gibt einen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie Bemessungsgrundlage, persönliche Steuerwirkung und Vertragsgestaltung vor dem Kauf von den zuständigen Fachberatern prüfen.
Was Sie tun können
Wenn Sie zu einem konkreten Denkmalprojekt Fragen haben oder in unserer Suchdatei für kommende Denkmal-Anlageobjekte hinterlegt werden möchten, sprechen Sie uns an — Details unter Anlageimmobilien und Goethe Wohnpark-Ostheim.