Gewerbeimmobilie kaufen — Due Diligence, Bewertung und Steuern
Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie wirken Ertrag, Bausubstanz, Nutzung, Mietverträge, Finanzierung und Steuern zusammen. Eine Due Diligence soll diese Faktoren vor der notariellen Bindung nachvollziehbar machen. Umfang und Spezialisten richten sich nach Objekt, Nutzung und Transaktionsstruktur.
Bewertung und Investitionsrechnung trennen
Für die Verkehrswertermittlung sind nach § 6 ImmoWertV das oder die geeigneten Verfahren anhand von Objektart, Marktgepflogenheiten, Einzelfall und verfügbaren Daten zu wählen. Bei Renditeobjekten kann das Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV besonders aussagefähig sein. Es berücksichtigt marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und besondere Objektmerkmale.
Bausubstanz und Bodenwert bleiben deshalb auch bei ertragsorientierten Immobilien relevant. Eine einfache Renditekennzahl kann Angebote vergleichbar machen, ersetzt aber weder das normierte Ertragswertverfahren noch eine vollständige Investitionsrechnung. Finanzierung, Steuern, Leerstand, Instandhaltung und geplante Investitionen sind mit objektspezifischen Daten zu rechnen; allgemeine Kostenquoten sind dafür nicht belastbar.
Mietverträge und tatsächliche Erträge
Zu prüfen sind insbesondere:
- Vertragsparteien, Flächen, Miethöhe und Zahlungsstand,
- Restlaufzeiten, Kündigungs- und Verlängerungsrechte,
- Indexierung, Staffeln und Voraussetzungen für Anpassungen,
- Betriebskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten,
- Sicherheiten, Konkurrenzschutz, Betriebspflichten und Sonderrechte,
- Leerstände, Mietrückstände und laufende Auseinandersetzungen.
Die wirtschaftliche Tragweite und rechtliche Wirksamkeit einzelner Gewerbemietklauseln sollte eine entsprechend qualifizierte Rechtsberatung beurteilen. Bonitätsinformationen sind nur aktuell, zweckgebunden und unter Beachtung des Datenschutzes zu verwenden.
Technische und umweltbezogene Prüfung
Dach, Fassade, Tragwerk, Brandschutz, Heizung, Lüftung, Kälte, Elektroanlagen, Aufzüge und Außenflächen können erhebliche Investitionen auslösen. Zustand, Wartung, Genehmigungen und absehbare Maßnahmen sollten Fachleute nach einem vorab vereinbarten Leistungsumfang prüfen. Honorare und möglicher Nutzen sind objektabhängig; ein bestimmtes Verhandlungsergebnis lässt sich nicht garantieren.
Bei Gebäuden, mit deren Errichtung vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, muss nach Angaben der BAuA mit asbesthaltigen Bauprodukten gerechnet werden. Das bedeutet nicht, dass jedes ältere Gebäude Asbest enthält. Auch spätere Um- und Ausbauten sowie der konkrete Anlass geplanter Arbeiten sind zu berücksichtigen. Eine technische Erkundung und gegebenenfalls Probenahme gehören in fachkundige Hände.
Weitere Alt- oder Schadstoffe, Bodenverunreinigungen und Rückbaupflichten sind nach Bauhistorie und Nutzung zu untersuchen. Pauschale Baujahreszuordnungen ersetzen keine objektspezifische Prüfung.
Genehmigungen und Unterlagen
Der Grundbuchauszug sollte so aktuell sein, wie es Prüfung, Finanzierung und Beurkundung erfordern. Eine allgemeine gesetzliche Dreimonatsfrist für seine Gültigkeit gibt es nicht. Zu klären sind Eigentum, Dienstbarkeiten, Rechte, Belastungen und erforderliche Freigaben.
Weitere mögliche Unterlagen sind:
- Bau- und Nutzungsgenehmigungen sowie genehmigte Pläne,
- Baulasten, Bebauungsplan und öffentlich-rechtliche Vorgaben,
- Flächenberechnungen, Wartungs- und Prüfberichte,
- Miet-, Betriebs- und Instandhaltungsunterlagen,
- Altlasten-, Schadstoff- und Denkmalschutzinformationen,
- ein nach § 80 GEG erforderlicher gültiger Energieausweis.
Welche Unterlagen benötigt werden und wer sie rechtlich oder technisch bewertet, ist für die konkrete Transaktion festzulegen.
Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer
Nach § 13 GrEStG sind bei einem regulären Grundstückskauf grundsätzlich die am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsteile Steuerschuldner. Der notarielle Vertrag kann die wirtschaftliche Tragung zwischen den Parteien regeln; das ist von der gesetzlichen Steuerschuldnerschaft zu unterscheiden. In Bayern beträgt der Steuersatz derzeit 3,5 Prozent.
Auch Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften können Grunderwerbsteuer auslösen. Das Gesetz enthält hierfür unter anderem 90-Prozent-Schwellen und mehrjährige Betrachtungszeiträume. Ein Share Deal ist daher keine pauschale Steuervermeidungsoption und erfordert eine transaktionsbezogene Steuer- und Rechtsprüfung.
Umsatzsteuerlich sind verschiedene Fälle zu unterscheiden: Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen kann nach § 1 Abs. 1a UStG nicht steuerbar sein; Grundstücksumsätze sind nach § 4 Nr. 9a UStG grundsätzlich steuerfrei. Unter den Voraussetzungen des § 9 UStG kann auf die Befreiung verzichtet werden. Nutzung durch den Käufer, Vorsteuerabzug, mögliche Berichtigungen und die Erklärung im notariellen Vertrag müssen vor Abschluss steuerlich geklärt werden.
Finanzierung parallel vorbereiten
Finanzierungsbedingungen hängen von Objekt, Ertrag, Beleihung, Kreditnehmer und Kreditgeber ab. Allgemeine Aussagen zu Eigenkapital oder bankseitiger Risikobereitschaft sind nicht belastbar. Sinnvoll ist, Finanzierungsunterlagen parallel zur Objektprüfung aufzubereiten und nur konkrete Angebote mit identischen Annahmen zu vergleichen.
Wie Düring & Düring begleiten kann
Wir können Objekt- und Transaktionsunterlagen strukturieren, den Ablauf der Due Diligence koordinieren und geeignete Sachverständige, Rechts-, Steuer- und Finanzierungsfachleute einbinden. Deren fachliche Prüfung ersetzen wir nicht und geben keine Steuer-, Rechts- oder Ergebniszusage.
Weitere Informationen finden Sie unter Anlageimmobilien, Immobilie suchen und Baufinanzierung.