Gewerbeimmobilie verkaufen — Bewertung, Datenraum und Vermarktung
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie prüfen Interessenten regelmäßig mehr als Lage und Fläche. Mietverträge, nachhaltig erzielbare Erträge, technischer Zustand, Genehmigungen, Drittverwendung, Finanzierung und steuerliche Konstellation können gemeinsam wert- und entscheidungsrelevant sein. Eine gute Vorbereitung macht Annahmen sichtbar, garantiert aber weder Abschlussdauer noch Kaufpreis.
Bewertung nach Objekt und Datenlage
Nach § 6 ImmoWertV sind Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren oder mehrere Verfahren anhand der Objektart, Marktgepflogenheiten, Umstände des Einzelfalls und verfügbaren Daten auszuwählen. Die Wahl und die Aussagefähigkeit der Ergebnisse sind zu begründen.
Bei Renditeobjekten kann das Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV besonders relevant sein. Es berücksichtigt nicht nur Mieten, sondern unter anderem marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Bausubstanz, Drittverwendung und besondere objektspezifische Merkmale bleiben wertrelevant.
Ziel ist kein absichtlich konservativer oder optimistischer Wert. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist stichtagsbezogen und orientiert sich am gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Jüngste Mietänderungen, Leerstände oder Investitionsannahmen sollten mit Unterlagen belegt und auf Nachhaltigkeit geprüft werden; eine bestimmte Preisreaktion lässt sich daraus nicht pauschal ableiten.
Datenraum passend zur Transaktion
Der Umfang eines Datenraums hängt von Objekt und Käuferprüfung ab. Typische Unterlagen können sein:
- Mietverträge, Nachträge, Sicherheiten und Mietübersichten,
- Zahlungsstände, Betriebs- und nicht umlagefähige Kosten,
- aktuelle Grundbuch- und Katasterunterlagen,
- Bau-, Nutzungs- und sonstige Genehmigungen,
- Flächenberechnungen, Pläne und Energieausweis,
- Wartungs-, Prüf-, Instandhaltungs- und Modernisierungsunterlagen,
- Informationen zu Altlasten, Schadstoffen, Mängeln und Streitigkeiten,
- steuerlich relevante Verträge und Erklärungen.
Zugriffsrechte, Vertraulichkeit und personenbezogene Daten sind zu steuern. Vollständige Unterlagen erleichtern die Prüfung; eine bestimmte Beschleunigung oder ein höherer Preis ist damit nicht zugesagt.
Käuferansprache und Reichweite
Der geeignete Vermarktungsweg hängt von Objekt, Zielgruppe, Vertraulichkeitsbedarf und gewünschter Reichweite ab. Eine gezielte diskrete Ansprache kann sensible Informationen begrenzen, erreicht aber einen kleineren Kreis. Öffentliche Kanäle können die Reichweite vergrößern, machen den Verkauf jedoch sichtbarer.
Weder professionelle Käufer noch Portalnutzung lassen sich für Gewerbeimmobilien pauschal voraussetzen. Auch ein vorgemerkter Kontakt ist keine Garantie für aktuelle Kaufbereitschaft oder Finanzierung. Auswahl, Informationsstufen und ein Zeitpunkt zur Überprüfung der Strategie sollten vorab vereinbart werden. Mehr dazu im Beitrag Diskreter Immobilienverkauf.
Mietparteien, Mitarbeitende und Dritte
Es gibt keinen allgemein richtigen Informationszeitpunkt. Mietvertrag, Unternehmensorganisation, Datenschutz, Besichtigungen, Due-Diligence-Zugang und weitere rechtliche Pflichten können unterschiedliche Abläufe erfordern. Vertraulichkeitsstufen und Zuständigkeiten sollten vor Vermarktungsbeginn festgelegt und bei Bedarf rechtlich geprüft werden.
Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer
Nach § 13 GrEStG sind bei einem regulären Grundstückskauf grundsätzlich die beteiligten Vertragsteile Steuerschuldner. Wer die Steuer wirtschaftlich trägt, kann im Vertrag geregelt werden und ist von der gesetzlichen Steuerschuldnerschaft zu unterscheiden. In Bayern beträgt der Steuersatz derzeit 3,5 Prozent.
Umsatzsteuerlich kann die Übertragung je nach Struktur als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen, als steuerfreier Grundstücksumsatz oder bei wirksamer Option als steuerpflichtiger Umsatz einzuordnen sein. § 1 Abs. 1a, § 4 Nr. 9a und § 9 UStG stellen dafür unterschiedliche Voraussetzungen auf. Nutzung durch den Käufer, Vorsteuerabzug, Berichtigungsrisiken und notwendige Erklärungen im notariellen Vertrag sind vor Vermarktung und Abschluss mit der Steuerberatung zu klären.
Auch Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften können Grunderwerbsteuer auslösen. Eine bestimmte Transaktionsstruktur darf deshalb nicht ohne individuelle Steuer- und Rechtsprüfung als steuerlich günstiger zugesagt werden.
Was Düring & Düring leisten kann
Wir können Bewertungs- und Vermarktungsprozess strukturieren, verfügbare Unterlagen ordnen, Freigabestufen abstimmen und die Kommunikation mit Interessenten koordinieren. Steuerliche, rechtliche und technische Fragen werden durch die jeweils qualifizierten Fachleute geprüft. Käuferkreis, Finanzierbarkeit, Verkaufsdauer und Erlös können nicht garantiert werden.
Wenn Sie einen Verkauf oder eine Wertfrage zu einem Gewerbeobjekt oder einer Anlageimmobilie haben, können Sie über die Immobilienbewertung die ersten Objektdaten übermitteln.