Immobilien12. August 2026

Immobilie erben — was auf Erbengemeinschaften zukommt

Der Tod eines Angehörigen ist selten der Moment für schnelle Entscheidungen über eine Immobilie. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, entsteht mit dem Erbfall automatisch eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Der Nachlass gehört den Miterben gemeinschaftlich, bis sie ihn auseinandersetzen.

Was die Erbengemeinschaft rechtlich ist

Die geerbte Immobilie gehört zunächst nicht jedem Miterben als abgetrennter Teil, sondern der Gemeinschaft als Nachlassgegenstand. Dabei gelten unterschiedliche Regeln für Verwaltung und Verfügung:

Ordnungsgemäße Verwaltung kann nach den Erbanteilen mehrheitlich beschlossen werden. Welche Maßnahme darunter fällt, hängt vom Einzelfall ab.
Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf ein Miterbe unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch ohne Mitwirkung der anderen treffen.
Verfügung über die Immobilie ist nur gemeinschaftlich möglich. Ein Verkauf oder eine Belastung kann deshalb nicht von einem einzelnen Miterben allein wirksam vorgenommen werden.
Erbnachweis für das Grundbuch: Regelmäßig dienen Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis als Nachweis. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen, können auch diese Urkunde und die Eröffnungsniederschrift genügen (§ 35 GBO). Ob vor einem Verkauf eine Grundbuchumschreibung erforderlich ist, prüft der Notar im konkreten Fall.

Mögliche Wege mit der Immobilie

Die folgenden drei Wege sind häufige Optionen, aber keine abschließende Aufzählung:

1. Ein Miterbe übernimmt. Die Beteiligten vereinbaren, dass ein Miterbe die Immobilie erhält und die anderen einen Ausgleich bekommen. Grundlage sollten eine nachvollziehbare Bewertung, die Erbquoten, bestehende Belastungen und eine rechtlich sowie steuerlich geprüfte Vereinbarung sein.

2. Die Gemeinschaft verkauft. Die Miterben stimmen Verkauf, Preis, Zeitpunkt und Vorgehen gemeinsam ab. Der Erlös bleibt zunächst Teil des Nachlasses und wird im Rahmen der Auseinandersetzung verteilt.

3. Teilungsversteigerung. Wenn keine Einigung gelingt, kann grundsätzlich jeder Miterbe die gerichtliche Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Verfahrensdauer, Kosten und Ergebnis sind einzelfallabhängig; ein pauschaler Abschlag gegenüber einem freihändigen Verkauf lässt sich nicht seriös angeben. Vor einem Antrag sollte rechtlich geprüft werden, ob eine Einigung oder ein zeitlich begrenzter Aufschub sinnvoller ist.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom steuerpflichtigen Erwerb, den Bewertungsregeln, Befreiungen und dem persönlichen Freibetrag ab. Bei unbeschränkter Steuerpflicht gelten insbesondere folgende Freibeträge:

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder sowie Kinder bereits verstorbener Kinder: 400.000 Euro
Enkelkinder im Übrigen: 200.000 Euro
Eltern und Großeltern bei einem Erwerb von Todes wegen: 100.000 Euro
Personen der Steuerklasse II, etwa Geschwister, Nichten, Neffen und Schwiegerkinder: 20.000 Euro
Personen der Steuerklasse III: 20.000 Euro

Für ein Familienheim kann daneben eine Steuerbefreiung gelten. Bei Ehegatten oder Lebenspartnern muss die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt sein. Bei Kindern beziehungsweise Kindern bereits verstorbener Kinder ist die Befreiung zusätzlich auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Endet die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Befreiung grundsätzlich rückwirkend; das Gesetz nimmt zwingende Gründe aus. Auch Übertragungen innerhalb der Erbauseinandersetzung können die Begünstigung beeinflussen.

Was Sie in welcher Reihenfolge klären sollten

Nachlass und Fristen erfassen. Testament, Verträge, Darlehen, Versicherungen, laufende Kosten und den Zustand der Immobilie sichern. Erbrechtliche und steuerliche Fristen gehören früh zu Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberatung.
Erbnachweis klären. Mit Notar oder Nachlassgericht prüfen, welche Urkunde benötigt wird und welche Grundbuchschritte folgen.
Wert nachvollziehbar bestimmen. Eine dokumentierte Wertermittlung schafft eine gemeinsame Gesprächsgrundlage. Je nach Zweck kann ein qualifiziertes Gutachten erforderlich sein.
Nutzung und Kosten regeln. Bis zur endgültigen Entscheidung sollten die Miterben Zuständigkeiten, Kostentragung, Einnahmen und notwendige Erhaltungsmaßnahmen schriftlich festhalten.
Einigung und Steuern getrennt prüfen. Übernahme, freihändiger Verkauf und Teilungsversteigerung haben unterschiedliche rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Folgen.

Wie wir Erbengemeinschaften begleiten

Bei einer Wertermittlung legen wir Annahmen, Methode und Ergebnis gegenüber allen beteiligten Miterben offen. Ein späterer Vermarktungsauftrag ist davon eine getrennte Entscheidung. Kommt ein gemeinsamer Verkauf zustande, können wir die Kommunikation bündeln und auf Wunsch eine diskrete Vermarktung über die Suchdatei prüfen. Rechts- und Steuerberatung leisten die jeweils befugten Berater.

Was Sie tun können

Wenn Sie eine Nachlassimmobilie einschätzen oder vermarkten möchten, starten Sie mit einer unverbindlichen Bewertung. Wir melden uns persönlich zurück und klären, welcher nächste Schritt für Ihre Erbengemeinschaft sinnvoll ist.