Immobilienbewertung — Verfahren, Verkehrswert und passende Bewertungsform
Eine Immobilienbewertung kann der Verkaufsplanung, Finanzierung, Vermögensübersicht oder einer rechtlichen Auseinandersetzung dienen. Der Anlass ändert nicht beliebig den Marktwert, bestimmt aber, wie tief Daten, Objektmerkmale und Ergebnis dokumentiert werden müssen und welche Qualifikation die beauftragte Person benötigt.
Verkehrswert nach § 194 BauGB
Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstiger Beschaffenheit und Lage erzielbar wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht.
Ein später tatsächlich vereinbarter Kaufpreis kann davon abweichen. Individuelle Verhandlung, Finanzierungsbedingungen, Zeitdruck oder besondere Interessen der Beteiligten sind nicht automatisch Bestandteil des stichtagsbezogenen Verkehrswerts.
Verfahrenswahl nach § 6 ImmoWertV
Die ImmoWertV sieht Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren vor. Nach § 6 sind das oder die geeigneten Verfahren anhand der für die jeweilige Verfahrensanwendung geltenden Voraussetzungen auszuwählen. Zu berücksichtigen sind insbesondere Objektart, Marktgepflogenheiten, Bewertungsanlass und verfügbare Daten. Die Wahl muss begründet werden.
Werden mehrere Verfahren genutzt, werden ihre Ergebnisse nach ihrer Aussagefähigkeit gewürdigt. Eine schematische Mittelung oder feste Gewichtung ist damit nicht vorgeschrieben.
Vergleichswertverfahren
Die §§ 24 bis 26 ImmoWertV regeln ausschließlich das Vergleichswertverfahren. Es kann mit hinreichend geeigneten Vergleichspreisen, angepassten Vergleichsfaktoren und bei Bodenwerten auch Bodenrichtwerten arbeiten. Vergleichbarkeit und notwendige Anpassungen sind zu prüfen. Eigentumswohnungen oder Wohnhäuser sind häufige Anwendungsfälle, aber nicht gesetzlich die einzigen.
Ertragswertverfahren
Die §§ 27 bis 34 ImmoWertV regeln das Ertragswertverfahren. Es berücksichtigt unter anderem marktüblichen Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Reinertrag, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden abschließend berücksichtigt. Das Verfahren wird häufig bei Immobilien eingesetzt, deren Ertrag für den Markt maßgeblich ist.
Sachwertverfahren
Die §§ 35 bis 39 ImmoWertV regeln das Sachwertverfahren. Ausgangspunkte sind Bodenwert und vorläufiger Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen. Zum Verfahren gehören auch die Marktanpassung über den Sachwertfaktor sowie die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Es ist daher mehr als Bodenwert plus altersgeminderte Herstellungskosten.
Ersteinschätzung oder Gutachten
Eine digitale Ersteinschätzung kann anhand weniger Eckdaten eine vorläufige Orientierung liefern. Ihre Aussagekraft hängt von Datenqualität, Objektart und Marktdaten ab. Zustand, Ausstattung, Rechte, Lasten und besondere Merkmale lassen sich aus einem Kurzformular oft nicht abschließend beurteilen. Ob eine Besichtigung nötig ist, richtet sich nach gewünschter Verlässlichkeit und Bewertungszweck; eine Online-Zahl sollte klar als Näherung bezeichnet werden.
Für gerichtliche, steuerliche oder streitige Zwecke sind Auftrag, anerkannte Bewertungsgrundlage, Qualifikation und Dokumentation vorab mit der zuständigen Stelle beziehungsweise Rechts- oder Steuerberatung zu klären. Eine öffentliche Bestellung und Vereidigung ist ein Qualitätsnachweis, aber keine pauschale Zulässigkeitsvoraussetzung für jedes Gutachten.
Private Gutachten werden nach individueller Vereinbarung honoriert. Die HOAI ist keine allgemeine Gebührenordnung für private Immobilienwertgutachten. Gerichtlich herangezogene Sachverständige werden grundsätzlich nach dem JVEG vergütet. Seitenzahl oder Dokumentumfang allein belegen keine Qualität.
Was Düring & Düring leisten kann
Über unser Bewertungsformular können Sie Objekt- und Kontaktdaten für eine erste Einordnung übermitteln. Wir erläutern anschließend, welche weiteren Unterlagen oder Schritte für Ihren Anlass sinnvoll sind und ob zusätzliche fachliche Expertise benötigt wird. Umfang, Methode und Aussagekraft einer konkreten Bewertung werden vorab transparent abgestimmt.
Mehr zum Ablauf finden Sie unter Wertermittlung.
Quellen und weiterführende Informationen
- ImmoWertV — vollständiger Verordnungstext
- § 6 ImmoWertV — Verfahrenswahl und Verkehrswertermittlung
- § 24 ImmoWertV — Vergleichswertverfahren
- § 27 ImmoWertV — Ertragswertverfahren
- § 35 ImmoWertV — Sachwertverfahren
- § 194 BauGB — Verkehrswert
- JVEG — Vergütung gerichtlich herangezogener Sachverständiger
- HOAI — Architekten- und Ingenieurleistungen