Neubau vom Bauträger — worauf beim Erwerb vom Plan zu achten ist

Wer eine Neubau-Wohnung oder ein Neubau-Haus vom Bauträger kauft, erwirbt im Regelfall ein noch nicht fertiggestelltes Objekt. Der Bauträgervertrag verbindet die Errichtung oder den Umbau des Bauwerks mit der Übertragung des Grundstücks oder des Erbbaurechts. Deshalb sollten Bauleistung, Zahlungsplan, Termine und Absicherung gemeinsam geprüft werden.

1. Der gesamte Vertrag bestimmt die Leistung

Die Baubeschreibung ist zentral, aber nicht die einzige Grundlage. Was der Bauträger schuldet, ergibt sich aus dem gesamten notariellen Vertrag mit allen einbezogenen Anlagen, Plänen und Vereinbarungen sowie aus zwingendem Recht. Eine fehlende Angabe bedeutet daher nicht automatisch, dass die Leistung nicht geschuldet ist. Unklare oder widersprüchliche Unterlagen sollten vor der Beurkundung rechtlich geprüft werden.

Bei einem Bauträgervertrag mit einem Verbraucher greifen auch die gesetzlichen Vorgaben zur Baubeschreibung. Sie muss die wesentlichen Eigenschaften des Werks klar darstellen. Dazu gehören unter anderem Bauweise, Leistungsumfang, Pläne, wesentliche Gewerke und Qualitätsmerkmale. Außerdem ist ein verbindlicher Fertigstellungszeitpunkt oder – wenn der Beginn noch nicht feststeht – die Dauer der Baumaßnahme anzugeben.

Häufige Prüfpunkte:

• Konkret oder auslegungsbedürftig? Materialien, Qualitätsmerkmale und Ausstattungsstandards sollten so genau wie möglich beschrieben sein.
• Sonderwünsche und Bemusterung. Ab welchem Zeitpunkt sind Änderungen möglich, wie werden Mehr- oder Minderkosten vereinbart und welche Folgen haben sie für den Terminplan?
• Schnittstellen und Ausschlüsse. Bei Küche, Außenanlagen, Stellplätzen, Photovoltaik oder Eigenleistungen muss erkennbar sein, wer welche Leistung schuldet.

2. Zahlungsplan nach MaBV

Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) darf der Bauträger Kaufpreiszahlungen erst entgegennehmen, wenn die Sicherungsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere ein wirksamer Vertrag, die erforderlichen Genehmigungen, die Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle und die gesicherte Freistellung des Vertragsobjekts von nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten.

Anschließend kann der Kaufpreis nach § 3 Abs. 2 MaBV in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf entgegengenommen werden. Die erste dort genannte Quote beträgt in den einschlägigen Fällen 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten. Weitere Quoten knüpfen an konkret bezeichnete Bauabschnitte an. Ob ein Teilbetrag fällig ist, muss daher anhand des Vertrags, der MaBV-Voraussetzungen und des erreichten Bautenstands geprüft werden.

Was Sie prüfen sollten:

• Sind die Voraussetzungen für die erste Zahlung notariell bestätigt?
• Entsprechen Rate und erreichter Bautenstand dem vereinbarten Zahlungsplan und den MaBV-Vorgaben?
• Ist nachvollziehbar geregelt, wie der Bautenstand festgestellt und mitgeteilt wird? Die MaBV schreibt dafür nicht pauschal einen bestimmten „Prüfarchitekten“ vor.

Bei einem Bauträgervertrag mit einem Verbraucher kann zudem die Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB relevant sein: Bei der ersten Abschlagszahlung ist eine Sicherheit von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten. § 650u BGB schließt bei Bauträgerverträgen zwar § 650m Abs. 1 aus, nicht aber Absatz 2. Welche Berechnungsgrundlage, Form und Ergänzungssicherheit im konkreten Vertrag gelten, sollte rechtlich geprüft werden.

3. Termine, Vertragsstrafe, Bauzeitverlängerung

Die Vertragsunterlagen sollten einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder eine eindeutige Bauzeit enthalten. Allgemeine Formulierungen zu Bauzeitverlängerungen sagen allein noch nicht, wer das konkrete Risiko trägt.

Prüfpunkte:

• Ist eine verbindliche Fertigstellungsfrist oder nur ein „geplanter“ Termin genannt?
• Gibt es Regelungen für Verzugsschaden — insbesondere wenn Sie Ihre bestehende Wohnung gekündigt haben und in ein Provisorium ziehen müssen?
• Wie werden Sonderwünsche und sonstige Vertragsänderungen dokumentiert und welche Terminfolgen sind ausdrücklich vereinbart?

4. Bonität und Referenzen des Bauträgers

Ein juristisch perfekter Kaufvertrag hilft wenig, wenn der Bauträger insolvent geht, bevor die letzte Rate fällig wird. Deshalb:

• Referenzen ansehen: bereits fertiggestellte Projekte in der Region besichtigen, mit Nachbarn sprechen.
• Unternehmensdaten einordnen: Handelsregister, Vertretungsberechtigte und Projektgesellschaft prüfen. Solche Informationen ersetzen keine Bonitätsprüfung und garantieren keine Fertigstellung.
• Genehmigungsstand prüfen: Vor der ersten Zahlung müssen die nach § 3 MaBV erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Die Vorschrift erfasst auch Fälle, in denen eine Baugenehmigung als erteilt gilt oder der Baubeginn rechtmäßig ohne Genehmigung zulässig ist.
• Freistellung absichern: Die in § 3 MaBV verlangte Sicherung der Freistellung schützt den Eigentumsübertragungsanspruch gegen bestimmte, nicht zu übernehmende Grundpfandrechte. Sie ist aber keine allgemeine Garantie für Fertigstellung oder vollständige Rückzahlung.

5. Abnahme — der entscheidende Moment

Die Abnahme ist mehr als eine Formalität. Wegen unwesentlicher Mängel kann sie nach § 640 BGB nicht verweigert werden. Wer einen bekannten Mangel bei der Abnahme nicht unter Vorbehalt stellt, kann bestimmte Mängelrechte verlieren. Mängel sollten deshalb nachvollziehbar dokumentiert und erforderliche Vorbehalte rechtlich abgestimmt werden.

Für Mängelansprüche bei einem Bauwerk sieht § 634a BGB grundsätzlich eine fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme vor. Sonderfälle, etwa arglistig verschwiegene Mängel, sind gesondert zu beurteilen.

Eine unabhängige bautechnische Begleitung kann helfen, Ausführungsstand und sichtbare Mängel fachlich einzuordnen. Leistungsumfang, Honorar und Dokumentation sollten vorab vereinbart werden. Eine solche Begleitung ersetzt weder die rechtliche Vertragsprüfung noch garantiert sie Mangelfreiheit.

Was Sie tun können

Vor der Beurkundung sollten der gesamte Vertrag, die Baubeschreibung, Anlagen, Termine, Zahlungsplan und Sicherheiten zusammen geprüft werden. Wir begleiten Käufer bei der Immobiliensuche und beraten zur Baufinanzierung. Die rechtliche Vertragsprüfung gehört in die Hände einer entsprechend qualifizierten Rechtsberatung; technische Fragen in die Hände unabhängiger Bausachverständiger.