Photovoltaik für Vermieter – Volleinspeisung, Mieterstrom oder gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?
Eine Photovoltaik-Anlage auf einem vermieteten Mehrparteienhaus ist nicht automatisch ein Mieterstromprojekt. Für Vermieter sind drei Wege zu unterscheiden: die Volleinspeisung, der Mieterstrom und die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Sie unterscheiden sich nicht nur bei der Abrechnung, sondern auch bei Verträgen, Messkonzept und Verantwortung für den Strom der Bewohner.
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Vor der Umsetzung sollten Eigentümer das Messkonzept, die Verträge und die Anmeldung mit Netzbetreiber, Messstellenbetreiber sowie gegebenenfalls energierechtlicher und steuerlicher Beratung abstimmen.
1. Volleinspeisung: die Anlage bleibt vom Wohnungsstrom getrennt
Bei der Volleinspeisung wird der gesamte erzeugte Solarstrom in das öffentliche Netz eingespeist. Der Anlagenbetreiber erhält dafür je nach Vermarktungsform die dafür vorgesehene Einspeisevergütung oder Marktprämie. Die Bewohner beziehen ihren Strom weiterhin ganz normal von einem Stromlieferanten ihrer Wahl – einschließlich Grundversorgung, falls sie keinen anderen Vertrag abschließen.
Das ist organisatorisch die klarste Trennung: Die PV-Anlage erzeugt Strom für das Netz, die Wohnungen bleiben bei ihren bisherigen Lieferverträgen. Auch wenn Strom physikalisch im Gebäude verbraucht werden kann, bleibt die Vermarktungsform entscheidend. Für eingespeiste Strommengen gibt es keinen zusätzlichen Mieterstromzuschlag.
Für die Anlage selbst bleiben Netzanschluss, Zählung und Registrierung wichtig. Die Abfolge erläutert unser Beitrag Photovoltaik: Anmeldung und EEG-Vergütung.
2. Mieterstrom: Der Betreiber wird zum Stromlieferanten
Beim Mieterstrom liefert der Betreiber – oder im zulässigen Lieferkettenmodell ein verantwortlicher Dritter – den Solarstrom an die teilnehmenden Bewohner. Der vor Ort erzeugte Strom wird ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz im Gebäude verbraucht; Überschüsse können eingespeist werden.
Der entscheidende Unterschied zur Volleinspeisung: Wer Mieterstrom anbietet, übernimmt die Rolle des Stromlieferanten. Solarstrom reicht nicht zu jeder Zeit. Deshalb muss der Lieferant auch den nötigen Zusatz- oder Reststrom aus dem Netz beschaffen und die Bewohner umfassend versorgen. Dazu gehören Abrechnung, Informations-, Verbraucherschutz- und weitere energiewirtschaftliche Pflichten. Eine bloße Umlage über die Betriebskosten ist dafür nicht der richtige Weg.
Bei EEG-gefördertem Mieterstrom gelten zusätzlich besondere Vertragsregeln. Der Mieterstromvertrag darf grundsätzlich nicht Teil des Wohnraummietvertrags sein; er muss die Vollversorgung vorsehen. Für Verbraucher sind außerdem Laufzeit, Kündigung und Preis gesetzlich begrenzt. Die Teilnahme bleibt damit eine eigene Entscheidung der Bewohner – ein Wechsel zu einem anderen Stromlieferanten muss möglich bleiben.
Wann kommt der Mieterstromzuschlag in Betracht?
Der Mieterstromzuschlag ist keine pauschale Vergütung für jede PV-Anlage auf einem Mietshaus. Er kommt nur für Solarmengen in Betracht, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und als Mieterstrom an Letztverbraucher geliefert und von ihnen verbraucht werden. Für ins Netz eingespeiste Überschüsse gilt stattdessen die jeweilige Einspeisevergütung oder Marktprämie. Welche Förderhöhe gilt, richtet sich nach dem Inbetriebnahmezeitpunkt; feste Fördersätze gehören deshalb nicht in eine langfristige Investitionsrechnung, ohne sie aktuell beim Netzbetreiber und in den amtlichen Veröffentlichungen zu prüfen.
Praktisch lässt sich die Lieferantenrolle an einen spezialisierten Dienstleister übergeben. Wer nach außen Vertragspartner der Bewohner ist, muss jedoch die jeweiligen Pflichten zuverlässig erfüllen. Das Modell lohnt sich daher nicht allein wegen der Dachfläche, sondern erst nach einer belastbaren Prüfung von Teilnahmequote, Mess- und Abrechnungskosten sowie Vertragsorganisation.
3. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Aufteilung statt Vollversorgung
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG ist ein eigenes Modell. Der Betreiber einer Gebäudestromanlage stellt teilnehmenden Bewohnern Solarstrom rechnerisch zur Nutzung bereit. Grundlage ist ein Gebäudestromnutzungsvertrag mit einem vereinbarten Aufteilungsschlüssel. Er bestimmt, wie die verfügbare Solarstrommenge auf die Teilnehmer verteilt wird.
Anders als beim Mieterstrom übernimmt der Anlagenbetreiber hier nicht die Vollversorgung. Für jede teilnehmende Wohnung bleibt ein ergänzender Vertrag mit einem Stromlieferanten für den Netz- und Reststrom erforderlich. Das verringert den Umfang der Lieferantenrolle, verlangt aber ein präzises Messkonzept.
Viertelstundenwerte und Aufteilungsschlüssel sind zwingend
§ 42b EnWG verlangt für die teilnehmenden Letztverbraucher eine viertelstündliche Messung der Strombezugsmengen. In jedem 15-Minuten-Intervall kann nur so viel PV-Strom zugeteilt werden, wie zugleich erzeugt und von den Teilnehmern verbraucht wurde – maßgeblich ist die jeweils kleinere Menge. Der vereinbarte Aufteilungsschlüssel verteilt diese Menge; kein Teilnehmer kann mehr Solarstrom erhalten, als er in diesem Intervall selbst verbraucht hat.
Die Gebäudestromanlage und der Verbrauch müssen dabei ohne Netzdurchleitung im selben Gebäude oder einer zugehörigen Nebenanlage liegen. Ob die vorhandenen Zähler, Marktprozesse und die technische Umsetzung dazu passen, sollte vor Vertragsschluss mit Netz- und Messstellenbetreiber geklärt werden.
Kein Mieterstromzuschlag bei der Gebäudeversorgung
Für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung gilt § 21 Absatz 3 EEG ausdrücklich nicht. Daher besteht für die aufgeteilten Strommengen kein Mieterstromzuschlag. Das ist keine Lücke in der Abrechnung, sondern die gesetzliche Trennung der beiden Modelle: Gebäudeversorgung bedeutet Solarstrom-Aufteilung neben einem weiter bestehenden Liefervertrag, Mieterstrom bedeutet Stromlieferung einschließlich Reststrom.
Welche Fragen vor der Entscheidung beantwortet sein sollten
- Welche Rolle soll der Eigentümer übernehmen? Volleinspeisung hält die Wohnungsversorgung außen vor. Mieterstrom macht den Betreiber zum Lieferanten. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung begrenzt die Rolle auf die PV-Aufteilung, verlangt aber individuelle ergänzende Lieferverträge.
- Welches Messkonzept ist möglich? Insbesondere für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung sind Viertelstundenwerte und eine abrechenbare Zuordnung erforderlich.
- Welche Verträge brauchen Bewohner? Beim Mieterstrom gibt es einen Liefervertrag für Solar- und Zusatzstrom. Bei der Gebäudeversorgung kommt zum Gebäudestromnutzungsvertrag der eigene Netzstromvertrag hinzu.
- Wie passt das in die Vermietung? Stromangebot, Wohnraummietvertrag und Kommunikation mit bestehenden Mietern müssen sauber getrennt bleiben. Mehr zur Vermietung finden Sie unter Immobilie vermieten.
- Ist die PV-Anlage passend versichert? Als Eigentümer sollten Sie den Versicherungsschutz von Anlage, Speicher und Betreiberhaftung prüfen. Dazu lesen Sie Photovoltaik richtig versichern.